نیویورک یک ایالت توقیف شده قضایی است. این بدان معناست که وام دهنده شما باید اقدامی را در دادگاه آغاز کند و ادعاهای خود را برای توقیف خانه شما اثبات کند. شاکی پرونده شما ممکن است وام دهنده شما، بانکی که پرداخت های ماهانه شما را دریافت می کند، یا نهاد دیگری باشد. شما و هر کس دیگری که در ملک ذینفع است باید به عنوان متهم نام برده شود. اگر یک یا چند پرداخت ماهانه را از دست داده اید، می توانید انتظارات زیر را داشته باشید:

مرحله 1: اطلاعیه قبل از سلب حق سلب مالکیت

حداقل 90 روز قبل از شروع یک اقدام سلب مالکیت، وام دهنده یا سرویس دهنده وام مسکن طبق قانون نیویورک موظف است از طریق پست معمولی و گواهی شده یک اخطار مهم ("اطلاعات 90 روزه") برای شما ارسال کند تا در مورد پیش‌فرض شما مطلع شود. میزان مطالبات وام دهنده به وام مسکن شما و اقداماتی که می توانید برای جلوگیری از اقامه دعوی انجام دهید. اعلامیه باید با حروف بزرگ و پررنگ همانطور که در اینجا نشان داده شده عنوان شود:

شما ممکن است در معرض خطر سلب مالکیت باشید. لطفا اطلاعیه زیر را با دقت بخوانید.

مهمتر از همه، اطلاعیه اطلاعاتی در مورد نحوه دسترسی به کمک حقوقی و مشاوره رایگان ارائه می دهد و باید حداقل پنج آژانس مشاوره مسکن مورد تایید را برای منطقه ای که ملک در آن قرار دارد لیست کند. این اخطار همچنین روشن می کند که شما حق دارید تا زمانی که حکم دادگاه مبنی بر ترک ملک را دریافت کنید، در خانه خود بمانید.

مرحله 2: اقدام برای سلب حق اقامه دعوی ثبت شده است

مگر اینکه پیش‌فرض وام مسکن شما برطرف شود، وام‌دهنده می‌تواند در دادگاه عالی ایالت نیویورک در شهرستانی که ملک شما در آن واقع شده است، دعوای سلب مالکیت کند. شما یک احضار و شکایت دریافت خواهید کرد که حاوی ادعاهای وام دهنده است.

آره! اگر پاسخ کتبی به شکایت ارسال نکنید، ممکن است برخی از محافظت های مهم را از دست بدهید. شما باید از یک ارائه دهنده خدمات حقوقی رایگان مانند The Legal Aid Society کمک بگیرید تا در پاسخگویی به شما کمک کند.

پاسخ شما ممکن است ادعاهای وام دهنده را بپذیرد یا رد کند. بعلاوه، ممکن است در مقابل اقدام یا ادعاهای سلب مالکیت (به نام «دعای متقابل») علیه وام دهنده، دفاعی داشته باشید. کمک حقوقی رایگان برای کمک به شما در تهیه پاسخ در دسترس است. برای اطلاعات بیشتر در مورد خدمات حقوقی رایگان به پایین این صفحه مراجعه کنید.

اگر احضار و شکایت مستقیماً به شما تحویل داده شده است، 20 روز فرصت دارید تا پاسخ دهید. اگر اوراق به شخص دیگری در خانه شما با یک پست بعدی تحویل داده شد، 30 روز فرصت دارید تا پاسخ دهید. اگر مهلت ارسال پاسخ خود را از دست دادید، ممکن است فرصت دیگری برای ارسال پاسخ در ظرف 30 روز از اولین کنفرانس تسویه حساب خود داشته باشید. برای ارائه پاسخ خود، یک نسخه امضا شده را برای وکیل وام دهنده ارسال می کنید و اصل آن را به دادگاه تحویل می دهید.

مرحله 3: کنفرانس های تسویه حساب

قانون نیویورک به شما این حق را می دهد که در کنفرانس های تسویه حساب شرکت کنید که در آن شما و وام دهنده ملزم به مذاکره با حسن نیت برای دستیابی به راه حلی مانند اصلاح وام، فروش کوتاه مدت یا سایر کاهش ضرر هستید. چنین کنفرانس‌های حل و فصلی در دادگاهی برگزار می‌شود که در آن دعوای توقیف دادگاه در حال بررسی است، چه در حضور داور یا یک قاضی. هر دو طرف موظفند برای انجام مذاکرات معنادار با اسناد و اطلاعات خاصی به دادگاه مراجعه کنند. قبل از برگزاری کنفرانس، دادگاه اخطاریه ای حاوی تاریخ برنامه ریزی کنفرانس برای شما ارسال می کند. چنین نامه یا اطلاعیه ای را نادیده نگیرید.

بسیار مهم است که هیچ یک از کنفرانس های خود را از دست ندهید. اگر کنفرانس خود را از دست دادید و به دادگاه اطلاع داده نشد، می‌توانید از کنفرانس‌های تسویه حساب رها شوید و وام‌دهنده شما ممکن است نسبت به توقیف توقیف اقدام کند.

اگرچه قانون یک توافق نامه تسویه حساب خاص را الزامی نمی کند، اما قانون از طرفین می خواهد که با حسن نیت مذاکره کنند تا در صورت امکان از سلب مالکیت جلوگیری کنند. در صورتی که دادگاه پس از تشکیل جلسه تشخیص دهد که وام دهنده با حسن نیت مذاکره نکرده است، دادگاه می تواند حکمی مبنی بر منع وام دهنده از اخذ سود و هزینه برای مدت معینی صادر کند یا جریمه نقدی از جمله مجازات های دیگر را در نظر بگیرد.

اگر دادگاه تشخیص دهد که شما، مالک خانه نتوانسته اید با حسن نیت مذاکره کنید، ممکن است پرونده از بخش کنفرانس تسویه حساب خارج شود و به وام دهنده اجازه دهد تا سلب مالکیت را ادامه دهد.

موارد زیر برخی از گزینه هایی است که ممکن است در دسترس شما باشد:

بازگرداندن
تمام پرداخت های ماهانه سررسید گذشته، هزینه های تاخیر و سایر هزینه ها را بپردازید.

اصلاح وام
ممکن است شرایط وام، از جمله نرخ بهره، مدت وام یا مبلغ اصلی را تغییر دهد.

طرح بازپرداخت
مبلغ سررسید گذشته به پرداخت های ماهانه تقسیم می شود که علاوه بر پرداخت های ماهانه پرداخت می شود.

تحمل
پرداخت های ماهانه ممکن است برای مدت زمان مشخصی به تعویق بیفتد یا در برخی موارد کاهش یابد.

فروش کوتاه
وام دهنده به صاحب خانه اجازه می دهد تا ملک را به کمتر از مبلغی که در وام تعلق می گیرد بفروشد.

سند به جای سلب مالکیت
مالک خانه، مالکیت خانه را به وام دهنده منتقل می کند تا سلب مالکیت را رد کند.

هنگامی که اقدامی علیه شما آغاز شود، با نامه‌ها، تماس‌های تلفنی و حتی افرادی که در خانه‌تان را می‌کوبند با انواع «پیشنهادها» و «وعده‌ها» بمباران می‌شوید تا با اصلاح وام، طرح‌های تامین مالی مجدد، پول نقد برای کلید، خانه‌تان را نجات دهند. بسیاری از صاحبان خانه قربانی چنین طرح‌هایی شده‌اند، هزاران دلار برای تغییری که هرگز انجام نشده پرداخت می‌کنند، یا حتی فریب داده می‌شوند تا اوراقی را امضا کنند که خانه را به طرف دیگری منتقل می‌کند. این اقدامات قوانین مختلف نیویورک را نقض می کند. بدون مشورت با یکی از ارائه دهندگان خدمات حقوقی رایگان یا مشاوران مسکن، درگیر چنین کلاهبرداری‌هایی نباشید و هیچ سندی را امضا نکنید.

اطلاعات بیشتر در مورد کلاهبرداری های متداول در اینجا.

اگر صاحب خانه هستید که با سلب مالکیت روبرو هستید، با این شماره تماس بگیرید پروژه پیشگیری از سلب مالکیت در 718-298-8979 برای کوئینز و 646-340-1908 برای برانکس. لطفا نام و شماره تلفن خود را پیام بگذارید تا ظرف 24 ساعت تماس شما را پاسخ دهیم. به دلیل کووید-19 دفاتر و کلینیک‌های ما در حال حاضر بسته هستند.

همچنین می‌توانید با شماره 311 یا مرکز محله‌های شهر نیویورک به شماره 646-786-0888 یا خط تلفن HOPP به شماره 855-HOME-456 (855-466-3456) تماس بگیرید.

اطلاعات این سند توسط The Legal Aid Society فقط برای مقاصد اطلاعاتی تهیه شده است و مشاوره حقوقی نیست. هدف از این اطلاعات ایجاد رابطه وکیل و مشتری نیست و دریافت آن به منزله رابطه وکیل و مشتری نیست. شما نباید بدون داشتن مشاور حقوقی حرفه ای به هیچ اطلاعاتی عمل کنید.