New York est un état de forclusion judiciaire. Cela signifie que votre prêteur doit intenter une action en justice et prouver ses prétentions afin de saisir votre maison. Le demandeur dans votre cas peut être votre prêteur, la banque prenant vos paiements mensuels ou une autre entité. Vous et toute autre personne ayant un intérêt dans la propriété devez être nommés défendeurs. Si vous avez manqué un ou plusieurs paiements mensuels, vous pouvez vous attendre à ce qui suit :

ÉTAPE 1 : Avis de pré-forclusion

Au moins 90 jours avant le début d'une action en forclusion, le prêteur ou l'agent hypothécaire est tenu par la loi de New York de vous envoyer par courrier régulier et certifié un avis important (l'« avis de 90 jours ») pour vous informer de votre défaut, le le montant que le prêteur réclame sur votre prêt hypothécaire et les mesures que vous pouvez prendre pour éviter la saisie. L'avis doit être intitulé en gros caractères gras comme indiqué ici :

VOUS POUVEZ ÊTRE À RISQUE DE FORCLUSION. VEUILLEZ LIRE ATTENTIVEMENT L'AVIS SUIVANT.

Plus important encore, le l'avis fournit des informations sur la façon d'accéder à une aide juridique et de conseil gratuite et doit répertorier au moins cinq agences de conseil en logement agréées pour la zone où se trouve la propriété. L'avis indique également clairement que vous avez le droit de rester dans votre maison jusqu'à ce que vous receviez une ordonnance du tribunal vous ordonnant de quitter la propriété.

ÉTAPE 2 : L'action en forclusion est déposée

À moins que votre défaut de paiement hypothécaire ne soit résolu, le prêteur peut déposer une action en forclusion auprès de la Cour suprême de l'État de New York dans le comté où se trouve votre propriété. Vous recevrez une assignation et une plainte contenant les allégations du prêteur.

Oui! Si vous ne déposez pas de réponse écrite à la plainte, vous risquez de perdre certaines protections importantes. Vous devriez demander l'aide d'un fournisseur de services juridiques gratuits tel que The Legal Aid Society pour vous aider dans votre réponse.

Votre réponse peut admettre ou nier les allégations du prêteur. De plus, vous pouvez avoir des défenses contre l'action en forclusion ou les réclamations (appelées « demandes reconventionnelles ») contre le prêteur. Une aide juridique gratuite est disponible pour vous aider à préparer votre réponse. Voir le bas de cette page pour plus d'informations sur les services juridiques gratuits.

Si la convocation et la réclamation vous ont été remises directement, vous disposez d'un délai de 20 jours pour répondre. Si les papiers ont été livrés à quelqu'un d'autre dans votre maison avec un courrier de suivi, vous avez 30 jours pour répondre. Si vous avez raté la date limite pour déposer votre réponse, vous pouvez avoir une autre occasion de déposer une réponse dans les 30 jours suivant votre première conférence de règlement. Pour signifier votre réponse, vous envoyez une copie signée à l'avocat du prêteur et déposez l'original auprès du tribunal.

ÉTAPE 3 : Conférences de règlement

La loi de New York vous donne droit à des conférences de règlement où vous et le prêteur êtes tenus de négocier de bonne foi pour tenter de parvenir à une solution telle qu'une modification de prêt, une vente à découvert ou une autre atténuation des pertes. Ces conférences de règlement ont lieu au tribunal où l'action en forclusion est pendante, soit devant un arbitre, soit devant un juge. Les deux parties sont tenues de se présenter au tribunal avec certains documents et informations afin de mener des négociations constructives. Avant la conférence, le tribunal vous enverra un avis indiquant la date à laquelle la conférence est prévue. N'ignorez pas une telle lettre ou notification.

Il est très important que vous ne manquiez aucune de vos conférences. Si vous manquez votre conférence et que le tribunal n'en a pas été avisé, vous pourriez être libéré des conférences de règlement et votre prêteur pourrait procéder à la forclusion.

Bien que la loi n'exige pas un accord de règlement spécifique, la loi exige que les parties négocient de bonne foi pour éviter la forclusion dans la mesure du possible. Si le tribunal, après avoir tenu une audience, conclut que le prêteur n'a pas négocié de bonne foi, le tribunal peut rendre une ordonnance interdisant au prêteur de percevoir des intérêts et des frais pendant une certaine période ou imposer des amendes, entre autres sanctions.

Si le tribunal conclut que vous, le propriétaire, n'avez pas négocié de bonne foi, l'affaire peut être libérée de la partie conférence de règlement, permettant au prêteur de procéder à la forclusion.

Voici quelques-unes des options qui peuvent s'offrir à vous :

Réintégration
Payez tous les paiements mensuels en souffrance, les frais de retard et autres frais.

Modification de prêt
Peut modifier les conditions du prêt, y compris le taux d'intérêt, la durée du prêt ou le montant du principal.

Plan de remboursement
Le montant en souffrance sera divisé en paiements mensuels qui seront payés en plus des paiements mensuels.

Abstention
Les paiements mensuels peuvent être différés ou, dans certains cas, réduits pendant une durée déterminée.

Vente flash
Le prêteur permet au propriétaire de vendre la propriété pour moins que le montant dû sur le prêt.

Acte tenant lieu de forclusion
Le propriétaire transfère la propriété de la maison au prêteur pour annuler la forclusion.

Une fois qu'une action en forclusion est engagée contre vous, vous serez bombardé de lettres, d'appels téléphoniques et même de personnes frappant à votre porte avec toutes sortes d '«offres» et de «promesses» pour vous sauver la maison avec des modifications de prêt, des programmes de refinancement, de l'argent pour les clés etc. De nombreux propriétaires ont été victimes de tels stratagèmes, payant des milliers de dollars pour des modifications qui ne sont jamais venues, ou même étant amenés à signer des papiers qui transféraient la maison à une autre partie. Ces pratiques violent diverses lois de New York. Ne vous engagez pas dans de telles escroqueries et ne signez aucun document sans consulter l'un des fournisseurs de services juridiques gratuits ou des conseillers en logement.

En savoir plus sur escroqueries de forclusion courantes ici.

Si vous êtes un propriétaire menacé de saisie, appelez le Projet de prévention des saisies au 718-298-8979 pour le Queens et au 646-340-1908 pour le Bronx. Veuillez laisser un message avec votre nom et votre numéro de téléphone et nous vous rappellerons dans les 24 heures.

Vous pouvez également appeler le 311, ou le Center for New York City Neighborhoods au 646-786-0888, ou la hotline HOPP au 855-HOME-456 (855-466-3456).

Les informations contenues dans ce document ont été préparées par la Société d'aide juridique à des fins d'information uniquement et ne constituent pas un avis juridique. Ces informations ne sont pas destinées à créer, et leur réception ne constitue pas, une relation avocat-client. Vous ne devez pas agir sur la base d'informations sans retenir les services d'un avocat professionnel.