Les droits de succession permettent à certains occupants d'un appartement à loyer réglementé de devenir légalement locataires de l'appartement lorsque le locataire inscrit (la personne nommée sur le bail) décède, quitte définitivement ou renonce à ses droits sur l'appartement.

Les appartements à loyer réglementé sont ceux qui sont soumis aux lois sur le contrôle des loyers et la stabilisation des loyers de la ville et de l'État de New York. Les définitions générales sont :

• Loyer contrôlé : immeuble construit avant le 1er février 1947 ou locataire ayant habité l'appartement de façon continue avant le 1er juillet 1971
• Loyer stabilisé : Immeuble construit entre le 1er février 1947 et le 1er janvier 1974 et il y a six unités ou plus dans l'immeuble, ou l'immeuble bénéficie d'abattements fiscaux J-51 ou 421a.

Les droits de succession sont accordés par la loi à certains membres de la famille et à d'autres personnes ayant une relation «familiale» avec le locataire inscrit qui répondent aux critères de succession.

Les membres de la famille qui peuvent revendiquer des droits de succession en vertu de la loi sont :

• conjoint,
• enfant,
• beau-fils,
• parent,
• parent de l'étape,
• frère et sœur,
• grand-parent,
• petit enfant,
• beau-parent,
• ou beau-fils du locataire inscrit

Toute autre personne, qui peut démontrer une relation «familiale» avec le locataire inscrit et répondre aux critères de succession peut également avoir droit à des droits de succession.

Les facteurs examinés pour déterminer s'il existe une relation « de type familial » comprennent :

• Durée de la relation
• Partage des dépenses du ménage
• Mélange ou partage de finances telles que les cartes de crédit ou les comptes bancaires
• Participer ensemble à des activités de type familial
• L'existence de testaments, de procurations, de déclarations de partenariat domestique, etc.
• Se présenter comme des membres de la famille dans les activités publiques
• Accomplir régulièrement des fonctions familiales les uns pour les autres

Pour établir les droits de succession, le membre de la famille ou « assimilable à la famille » éligible doit démontrer qu'il a vécu de façon continue dans l'appartement avec le locataire inscrit depuis :

• Le début de la location
• Le début de la relation familiale
• Pendant au moins deux (2) ans avant le décès, le départ ou l'abandon des droits du locataire inscrit [ou un (1) an si le membre de la famille est une personne âgée ou handicapée].

Les droits de succession peuvent être revendiqués lorsque le locataire inscrit décède, quitte définitivement ou cède ses droits sur l'appartement, ou lors du premier renouvellement du bail après le décès du locataire inscrit, quitte définitivement ou cède ses droits sur l'appartement.

Remarque : Les membres restants de la famille peuvent compromettre ou perdre leur droit de succession si les droits ne sont pas revendiqués en temps opportun.

Les membres restants de la famille doivent envoyer une lettre (de préférence par courrier certifié) au propriétaire expliquant que le locataire inscrit est décédé, a définitivement quitté ou a renoncé à ses droits sur l'appartement et que les membres de la famille ont le droit de devenir les nouveaux locataires. En cas de décès, une copie du certificat de décès doit être jointe à la lettre. Dans le cas d'une cession de droits, une lettre ou un affidavit du locataire inscrit à cet effet peut être inclus.

Bien qu'il ne s'agisse pas d'une revendication de droits de succession, les membres restants de la famille peuvent également informer le Bureau de l'État de New York pour le renouvellement des foyers et de la communauté (anciennement DHCR) que le locataire inscrit est décédé, a quitté ou a cédé ses droits sur l'appartement s'ils reçoivent une communication de l'agence, y compris le formulaire d'enregistrement annuel du loyer ou la demande ou l'ordonnance d'augmentation maximale du loyer de base ou de rajustement des frais de carburant.

La ou les personnes revendiquant des droits de succession auront besoin de documents prouvant la relation familiale et indiquant qu'elles ont vécu dans l'appartement avec le locataire inscrit pendant la période requise (voir ci-dessus). Les documents/preuves suivants sont utiles pour établir les droits de succession :

• ID du gouvernement
• Actes de naissance, de décès ou de mariage
• Documents fiscaux et autres documents financiers (par exemple, relevés bancaires, relevés de carte de crédit)
• Des fiches de poste
• Registres des services publics (téléphone, gaz, électricité, etc.)
• Relevés de notes
• Registres de vote
• Témoignage de voisins, famille et/ou amis

Les membres de la famille peuvent faire l'une des choses suivantes si le propriétaire refuse de les reconnaître comme locataires :

• Si le propriétaire entame une procédure d'expulsion contre les membres de la famille, connue sous le nom de « sursis », le ou les membres de la famille peuvent invoquer les droits de succession en défense à la procédure et présenter toute preuve (voir ci-dessus) à l'appui de leur demande. Le juge déterminera les droits du ou des membres de la famille.
• Les membres de la famille peuvent déposer une demande de détermination administrative auprès de l'Office of Homes and Community Renewal pour que l'agence statue sur la demande de succession. La décision de l'agence aura le même effet qu'une ordonnance d'un tribunal. REMARQUE : Une demande de décision administrative ne doit pas être déposée si une procédure judiciaire a été engagée.
• Les membres de la famille peuvent déposer une action en jugement déclaratoire auprès de la Cour suprême demandant à la Cour de statuer sur la demande de succession.

Nous recommandons fortement aux membres de la famille de consulter un avocat avant de faire une demande de succession.

Pour plus d'informations, vous pouvez appeler le Bureau du renouvellement des foyers et de la communauté au 718-739-6400, ou consulter les fiches d'information sur les droits de succession. ici.

• Fiche d'information sur les droits de succession

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