قرض میں ترمیم کے گھوٹالے

دھوکہ باز، ایک فرد، کمپنی اور بعض اوقات ایک قانونی فرم بھی مبالغہ آمیز دعوے کرتی ہے کہ وہ گھر کے مالک کو کم شرح سود کی ضمانت کے ساتھ قرض میں ترمیم کروا سکتے ہیں۔ عام طور پر، دھوکہ دہی کرنے والا کافی حد تک پیشگی فیس کا مطالبہ کرے گا یا اس سے بھی بدتر طور پر گھر کے مالک کے بینک اکاؤنٹ سے خود بخود رقم نکلوائے گا۔ دھوکہ دہی کرنے والے اکثر گھر کے مالک سے قرض کے دستاویزات جمع کرتے ہیں اور گھر کے مالک کی جانب سے عدالت میں پیش ہونے کا وعدہ بھی کر سکتے ہیں۔ تاہم، زیادہ تر معاملات میں سکیمر ایسا نہیں کرے گا۔ یہ گھوٹالے نہ صرف گھر کے مالکان کو ہزاروں ڈالر خرچ کرتے ہیں، بلکہ اصل میں گھر کے مالک کو نقصان پہنچاتے ہیں۔

مختصر فروخت کے گھوٹالے

ایک جائز مختصر فروخت گھر کے مالکان کے لیے اپنے رہن کے قرض کی مزید ذمہ داری سے بچنے کے لیے ایک آپشن ہے۔ اس کے لیے گھر کے مالک کو ایک معروف اور لائسنس یافتہ رئیل اسٹیٹ بروکر اور ایک وکیل کی مدد سے بینک کے ساتھ گفت و شنید کرنے کی ضرورت ہوتی ہے تاکہ رہن پر واجب الادا جائیداد کو فروخت کرنے کی منظوری حاصل کی جا سکے۔ اس کے برعکس، دھوکہ دہی کرنے والے ایک گھر کے مالک کو ان کے گھر کے ڈیڈ پر دستخط کرنے کی ترغیب دیں گے یا فریب کریں گے کہ ان کی فورکلوزر کارروائی یا رہن کے قرض کو حل کرنے کا جھوٹا دعویٰ کریں۔ بدقسمتی سے، گھر کے مالکان کو بعد میں معلوم ہوتا ہے کہ اسکام کرنے والے نے نہ تو رہن کو فرض کیا اور نہ ہی اسے مطمئن کیا، جس سے گھر کے مالک کو رہن کے بغیر ادا کیے گئے قرض کا ذمہ دار چھوڑ دیا گیا۔ گھر کے مالکان کو سختی سے مشورہ دیا جاتا ہے کہ وہ کسی بھی دستاویزات کو پڑھے بغیر اور ترجیحی طور پر کسی وکیل سے مشورہ کیے بغیر دستخط نہ کریں۔

فرانزک آڈٹ

فرانزک لون آڈٹ میں، کافی فیس کے بدلے سکیمر کا دعویٰ ہے کہ وہ وفاقی اور ریاستی قوانین کی خلاف ورزیوں کے لیے ایک "آڈیٹر" قرض کی دستاویزات کا جائزہ لے گا، یہ جھوٹا دعویٰ کرتا ہے کہ گھر کے مالک کے رہن کو ختم کیا جا سکتا ہے۔

ڈیڈ چوری اور ایکویٹی سکیمنگ گھوٹالے

دھوکہ دہی کرنے والا گھر کے مالک سے وعدہ کرتا ہے کہ وہ ڈیڈ (ملکیت کی منتقلی) کو عارضی طور پر کسی تیسرے فریق، بہتر کریڈٹ کے ساتھ "بھوسہ خریدار" پر دستخط کرکے، یہ دعویٰ کرتے ہوئے کہ ایک سال کے اندر وہ گھر واپس خرید سکتے ہیں۔ اکثر دھوکہ دہی کرنے والا بھوسے کے خریدار کا استعمال کرتا ہے کہ وہ قرض سے کہیں زیادہ نیا رہن لے اور ایکویٹی کو جیب میں ڈالے۔ کچھ معاملات میں گھر کے مالکان کو یہ یقین دلایا جاتا ہے کہ وہ دوبارہ مالی اعانت فراہم کر رہے ہیں اور انہیں کسی تیسرے فریق کو ڈیڈ پر دستخط کرنے کے لیے دھوکہ دیا جاتا ہے۔

دھوکہ دہی کرنے والے گھر کے مالکان کو نشانہ بناتے ہیں جو فورکلوزر فائلنگز کے لیے عوامی ریکارڈز تلاش کرکے فورکلوزر میں ہیں۔ وہ ایسے محلوں کو بھی نشانہ بناتے ہیں جو اپنی بڑھتی ہوئی پیش بندی کی سرگرمی، اور/یا محدود یا غیر انگریزی بولنے والے مکان مالکان کے زیر قبضہ کمیونٹیز کے لیے مشہور ہیں۔

دھوکہ دہی کرنے والے گھر کے مالکان کو ڈاک کے ذریعے، ریڈیو اسٹیشنوں اور ٹیلی ویژن کے اشتہارات، انٹرنیٹ کے ساتھ ساتھ گھر گھر درخواست کے ذریعے نشانہ بناتے ہیں۔ "بچانے والا" گھر کے مالک سے وعدے کرتا ہے جو وہ فراہم کرتا ہے، جیسے کہ قانونی نمائندگی یا قرض میں ترمیم کی درخواست جمع کرانا۔

ریسکیو اسکام کی نشاندہی کرنے کی کوشش کرتے وقت بہت سے سرخ جھنڈے ہیں جن کو تلاش کرنا ہے:

"ضمانتیں بنانا"

آپ کو کسی پر شک ہونا چاہیے چاہے وہ کوئی کمپنی ہو، بروکر ہو یا فرد جو یہ دعویٰ کرے کہ وہ آپ کے گھر کو بچانے کی ضمانت دے سکتا ہے۔ کوئی بھی قانونی ادارہ نتائج کی ضمانت نہیں دے سکتا۔

"پہلے سے ادائیگی کی درخواست کرنا"

یہ تقریباً ہمیشہ ہی غیر قانونی ہوتا ہے کہ پیشگی فیسوں کو فوری طور پر روک تھام کی خدمات کے لیے چارج کیا جائے۔ بہت سے دھوکہ باز ادائیگی کی درخواست کرتے ہیں یا جیسے ہی وہ "سروس" شروع کرتے ہیں گھر کے مالک کے بینک اکاؤنٹ سے رقم نکالنا شروع کر دیتے ہیں۔ کبھی بھی کسی کو اجازت نہ دیں - یہاں تک کہ ایک قانونی فرم کو بھی - اپنے بینک اکاؤنٹ سے رقم نکالنے کی اجازت نہ دیں۔

"آپ کو مبہم دستاویزات پر دستخط کرنا"

بہت سے دھوکہ باز گھر کے مالکان کو پیچیدہ دستاویزات پر دستخط کرنے کی ترغیب دیتے ہیں یا مجبور کرتے ہیں۔ آپ کو کبھی بھی ایسی دستاویزات پر دستخط نہیں کرنے چاہئیں جن کی آپ کو پوری طرح سمجھ نہ ہو۔

"آپ کو ادائیگی کرنا بند کرنے کا مشورہ دینا"

دھوکہ دہی کرنے والے اکثر گھر کے مالکان کو رہن کی ادائیگی بند کرنے یا سروسر کے ساتھ رابطہ ختم کرنے کی ترغیب دیتے ہیں۔ گھر کے مالکان کو خدمت کنندہ کے علاوہ کسی اور کو رہن کی ادائیگی نہیں کرنی چاہیے۔

شکایت درج کروائیں۔

اگر آپ کو لگتا ہے کہ آپ اسکام کا شکار یا ممکنہ شکار ہیں، تو درج ذیل ایجنسیوں/تنظیموں کے پاس شکایت درج کرنے پر غور کریں:

نیویارک اسٹیٹ اٹارنی جنرل کا دفتر

آپ یا تو ہاٹ لائن کو 800-771-7755 پر کال کر سکتے ہیں یا شکایت فارم آن لائن ڈاؤن لوڈ کریں۔ اور اسے بھیجیں: 120 Broadway, New York, NY 10271.

کنزیومر فنانشل پروٹیکشن بیورو

آپ بھر سکتے ہیں۔ ایک آن لائن شکایت.

فیڈرل ٹریڈ کمیشن

شکایت درج کروائیں۔ آن لائن.

اگر آپ فورکلوزر اسکینڈل کا شکار ہیں تو آپ کو ہوم ایکویٹی تھیفٹ پروٹیکشن ایکٹ (HETPA) کے تحت اپنے گھر کی دھوکہ دہی سے فروخت کو منسوخ کرنے کے حقوق حاصل ہوسکتے ہیں۔ آپ ہرجانے کے لیے مقدمہ بھی کر سکتے ہیں۔ اگر آپ قرض میں ترمیم کے بچاؤ کے اسکینڈل کا شکار ہیں تو آپ کو نیویارک ریئل پراپرٹی لاء (NYRPL) 265-B کے تحت حقوق حاصل ہوسکتے ہیں اور آپ ہرجانے اور اٹارنی کی فیس کے لیے مقدمہ کرنے کے قابل ہوسکتے ہیں۔ مفت مدد دستیاب ہے:

کوئینز کے لیے 718-298-8979 اور برونکس کے لیے 646-340-1908 پر فورکلوزر پریوینشن پروجیکٹ کو کال کریں۔ براہ کرم اپنے نام اور فون نمبر کے ساتھ ایک پیغام چھوڑیں اور ہم آپ کی کال 24 گھنٹے کے اندر واپس کر دیں گے۔

آپ 311 یا 646-786-0888 پر بھی کال کر سکتے ہیں اور سینٹر فار نیو یارک سٹی نیبر ہوڈز تک پہنچ سکتے ہیں۔ ان کے نیٹ ورک میں پچاس سے زیادہ ہاؤسنگ کونسلنگ ایجنسیاں شامل ہیں۔

مقامی HUD سے منظور شدہ ہاؤسنگ کونسلنگ ایجنسی تلاش کرنے کے لیے، آن لائن ان کا دورہ کریں.

اس دستاویز میں موجود معلومات کو دی لیگل ایڈ سوسائٹی نے صرف معلوماتی مقاصد کے لیے تیار کیا ہے اور یہ قانونی مشورہ نہیں ہے۔ اس معلومات کا مقصد تخلیق کرنا نہیں ہے، اور اس کی وصولی، اٹارنی کلائنٹ کا رشتہ قائم نہیں کرتی ہے۔ آپ کو پیشہ ورانہ قانونی مشیر کو برقرار رکھے بغیر کسی بھی معلومات پر عمل نہیں کرنا چاہئے۔