5 نکته در مورد حقوق جانشینی

حقوق جانشینی به برخی از ساکنان یک آپارتمان تحت نظارت اجاره اجازه می دهد تا به طور قانونی مستأجر آپارتمان شوند، زمانی که مستأجر سابقه (شخصی که در اجاره نامه ذکر شده است) می میرد، برای همیشه آپارتمان را ترک می کند یا حقوق خود را تسلیم می کند.

آپارتمان‌های تحت کنترل اجاره، مشمول قوانین کنترل اجاره و تثبیت اجاره در شهر و ایالت نیویورک هستند. تعاریف کلی عبارتند از:

• اجاره کنترل شده: ساختمانی که قبل از 1 فوریه 1947 ساخته شده است یا مستاجر از قبل از 1 ژوئیه 1971 به طور مداوم در آپارتمان زندگی می کند.
• تثبیت اجاره: ساختمانی که بین 1 فوریه 1947 و 1 ژانویه 1974 ساخته شده است و شش واحد یا بیشتر در ساختمان وجود دارد، یا ساختمان تخفیف مالیاتی J-51 یا 421a دریافت می کند.

حقوق جانشینی به موجب قانون به برخی از اعضای خانواده و سایر افراد دارای رابطه "خانوادگی" به مستأجر سابقه ای داده می شود که معیارهای جانشینی را دارند.

اعضای خانواده که طبق قانون می توانند حق جانشینی را مطالبه کنند عبارتند از:

• همسر،
• کودک،
• فرزند خوانده،
• پدر و مادر،
• نا مادری - نا پدری،
• خواهر و برادر،
• پدربزرگ و مادربزرگ،
• نوه،
• پدر شوهر،
• یا فرزند شوهر مستأجر سابقه

هر فرد دیگری که بتواند رابطه ای "خانوادگی" با مستأجر سابقه داشته باشد و معیارهای جانشینی را برآورده کند نیز می تواند از حقوق جانشینی برخوردار باشد.

عواملی که برای تعیین اینکه آیا یک رابطه "خانوادگی" وجود دارد یا خیر مورد بررسی قرار می گیرند عبارتند از:

• طول رابطه
• تقسیم هزینه های خانوار
• اختلاط یا به اشتراک گذاری امور مالی مانند کارت های اعتباری یا حساب های بانکی
• درگیر شدن در فعالیت های خانوادگی با هم
• وجود وصیت نامه، وکالتنامه، اظهارنامه مشارکت داخلی و ....
• نگه داشتن خود به عنوان اعضای خانواده در فعالیت های عمومی
• انجام منظم وظایف خانوادگی برای یکدیگر

برای ایجاد حقوق جانشینی، خانواده واجد شرایط یا عضو «شبیه خانواده» باید نشان دهد که به طور مداوم در آپارتمان با مستاجر سابقه زندگی کرده است:

• شروع اجاره
• آغاز رابطه خانوادگی
• حداقل به مدت دو (2) سال قبل از فوت، خروج یا تسلیم حقوق مستاجر سابقه [یا یک (1) سال اگر یکی از اعضای خانواده شهروند سالخورده یا معلول باشد].

حقوق جانشینی زمانی قابل مطالبه است که مستأجر سابقه فوت کند، برای همیشه آن را ترک کند یا حقوق خود را از آپارتمان تسلیم کند، یا در اولین تمدید اجاره پس از فوت مستأجر سابقه، برای همیشه آپارتمان را ترک کند یا حقوق خود را تسلیم کند.

توجه: در صورت عدم استیفای به موقع حقوق، اعضای باقیمانده خانواده ممکن است ادعای جانشینی خود را به خطر بیندازند یا از دست بدهند.

اعضای باقی‌مانده خانواده باید نامه‌ای (ترجیحاً از طریق پست تأیید شده) به صاحبخانه بفرستند که در آن توضیح دهد که مستأجر سابقه فوت کرده است، به طور دائم تخلیه شده یا حقوق آپارتمان را تسلیم کرده است و اعضای خانواده حق دارند مستأجر جدید شوند. در صورت فوت، کپی گواهی فوت به همراه نامه همراه باشد. در صورت تسلیم حقوق، نامه یا قولنامه ای از مستأجر ثبت می شود که در این مورد گنجانده شود.

در حالی که ادعای حقوق جانشینی نیست، اعضای خانواده باقی مانده نیز ممکن است در صورت دریافت هرگونه ارتباطی از طرف، به اداره خانه ها و تجدید اجتماع ایالت نیویورک (DHCR سابق) اطلاع دهند که مستاجر سابقه فوت کرده است، یا حقوق خود را به آپارتمان واگذار کرده است. آژانس شامل فرم ثبت نام سالانه اجاره یا درخواست یا سفارش حداکثر افزایش اجاره پایه یا تنظیم هزینه سوخت.

شخص یا اشخاصی که مدعی حق جانشینی هستند به اسنادی نیاز خواهند داشت که نشان دهنده روابط خانوادگی باشد و اینکه آنها برای مدت زمان مورد نیاز با مستاجر سابقه زندگی در آپارتمان داشته باشند (به بالا مراجعه کنید). اسناد / مدارک زیر در ایجاد حق جانشینی مفید است:

• شناسنامه های دولتی
• گواهی تولد، فوت یا ازدواج
• مالیات و سایر سوابق مالی (مانند صورت‌حساب بانکی، صورت‌حساب کارت اعتباری)
• سوابق استخدامی
• سوابق تاسیساتی (تلفن، گاز، برق و ...)
• سوابق مدرسه
• سوابق رای گیری
• شهادت همسایگان، خانواده و/یا دوستان

در صورتی که صاحبخانه از شناسایی آنها به عنوان مستأجر امتناع کند، اعضای خانواده می توانند هر یک از اقدامات زیر را انجام دهند:

• اگر صاحبخانه یک دادرسی تخلیه را علیه اعضای خانواده آغاز کند، که به عنوان "حق مالکیت" شناخته می شود، عضو یا اعضای خانواده می توانند حقوق جانشینی را به عنوان دفاعی در برابر دادرسی مطرح کنند و هر مدرکی را ارائه دهند (به بالا مراجعه کنید) برای حمایت از ادعای خود. قاضی حقوق عضو یا اعضای خانواده را تعیین خواهد کرد.
• اعضای خانواده ممکن است برای تعیین ادعای جانشینی از اداره خانه ها و نوسازی جامعه درخواست تعیین اداری کنند. تصمیم آژانس مانند دستور دادگاه خواهد بود. توجه: در صورتی که یک دادرسی در دادگاه شروع شده باشد، نباید درخواست تصمیم اداری ارائه شود.
• اعضای خانواده می توانند در دیوان عالی کشور دعوای اعلامی را مطرح کنند و از دادگاه بخواهند که دعوی جانشینی را تعیین کند.

ما قویاً توصیه می کنیم که اعضای خانواده قبل از طرح ادعای جانشینی با یک وکیل مشورت کنند.

برای اطلاعات بیشتر، می‌توانید با دفتر خانه‌ها و تجدید انجمن به شماره 718-739-6400 تماس بگیرید، یا برگه‌های حق جانشینی را مشاهده کنید. اینجا کلیک نمایید.

• برگه اطلاعات حقوق جانشینی

اطلاعات این سند توسط The Legal Aid Society فقط برای مقاصد اطلاعاتی تهیه شده است و مشاوره حقوقی نیست. هدف از این اطلاعات ایجاد رابطه وکیل و مشتری نیست و دریافت آن به منزله رابطه وکیل و مشتری نیست. شما نباید بدون داشتن مشاور حقوقی حرفه ای به هیچ اطلاعاتی عمل کنید.